Cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca sugli affitti arriva dal 2011.
Si tratta di regime di tassazione alternativo, per le persone fisiche, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.
Le principali caratteristiche di tale regime di tassazione sono le seguenti:
1) si applica alle locazioni aventi ad oggetto solo immobili abitativi;
2) la base imponibile è costituita dal 100% del canone stabilito dalle parti. In caso di opzione per tale regime non si ha quindi la riduzione forfettaria del 15% (elevata al 25% per gli immobili siti in Venezia, Giudecca, Murano e Burano) del canone annuo;
3) la cedolare è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di bollo sul contratto di locazione, sulla sua risoluzione o sulla proroga del contratto medesimo;
4) la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, ossia alle locazioni “brevi” di durata inferiore ai 30 giorni;
5) il nuovo regime non si applica alle locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell’esercizio d’impresa, arti e professioni o da enti non commerciali, oltre che alle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo (negozi, uffici, capannoni, etc.);
6) l’aliquota, da calcolare sul canone annuo di locazione relativo ai contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, è pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato o relativi a immobili ubicati nel Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.
A tal riguardo si sottolinea che la cedolare secca dovrà essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’Irpef, contestualmente al relativo acconto, stabilito in misura pari all’85% per il 2011 e al 95% a partire dal 2012.
Va altresì sottolineato che:
a) in caso di mancata indicazione in dichiarazione dei redditi, o di indicazione in misura inferiore a quella effettiva, del canone, il decreto prevede l’applicazione, in misura raddoppiata, rispettivamente, delle sanzioni amministrative previste dall’art. 1, commi 1 e 2 del DLgs. n. 471/97. In deroga, poi, a quanto previsto dal DLgs. n. 218/97, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente o di rinuncia all’impugnazione dell’accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dagli artt. 1, commi 1 e 2 e 13 del DLgs. 471/97;
b) il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l’Isee). Ciò significa che il reddito da locazione rileva ai fini della determinazione del reddito complessivo del contribuente sia per il calcolo dell’aliquota Irpef da applicare che della determinazione delle detrazioni spettanti.
Infine si ricorda che la decisione di optare per la cedolare secca preclude la possibilità di variare l’importo stabilito per il canone di locazione durante tutta la durata del contratto, compresa la cosiddetta “variazione Istat” che consente di adeguare il canone di locazione al costo della vita. Per questo motivo il proprietario dell’immobile deve informare il conduttore nel caso in cui abbia scelto di optare per la cedolare secca.
Per quanto sopra esposto, il contribuente, prima di optare per il regime sostitutivo dovrà attentamente valutarne la convenienza.
Il calcolo di convenienza può essere riassunto come nella tabella seguente:
| CONTRATTI “LIBERI” | ||
| Canone di locazione = 100 | ||
| SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF |
IMPOSTA ATTUALE IRPEF* |
ALIQUOTA CEDOLARE SECCA |
| Fino a 15.000 € (23%) | 19,55% | 21% |
| Tra 15.000 € e 28.000 € (27%) | 22,95% | |
| Tra 28.000 € e 55.000 € (38%) | 32,30% | |
| Tra 55.000 € e 75.000 € (41%) | 34,85% | |
| Oltre 75.000 € (43%) | 36,55% | |
| *il calcolo dell’aliquota è avvenuto tenendo conto della deduzione del 15% sul canone prevista per i contratti “liberi” | ||
| CONTRATTI “AGEVOLATI” | ||
| Canone di locazione = 100 | ||
| SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF | IMPOSTA ATTUALE IRPEF* | ALIQUOTA CEDOLARE SECCA |
| Fino a 15.000 € (23%) | 13,68% | 19% |
| Tra 15.000 € e 28.000 € (27%) | 16,06% | |
| Tra 28.000 € e 55.000 € (38%) | 22,61% | |
| Tra 55.000 € e 75.000 € (41%) | 24,39% | |
| Oltre 75.000 € (43%) | 25,58% | |
| *il calcolo dell’aliquota è avvenuto tenendo conto oltre che della deduzione del 15% anche dell’ulteriore deduzione del 30% prevista per i contratti locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa | ||
Vorrei porvi una domanda: il proprietario di un immobile ad locato ad uso abitativo con contratto in essere di anni 4+4 al momento della scelta del regime di “cedolare secca” deve stipulare un nuovo contratto con il conduttore ?
Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, ossia entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. L’opzione dovrà esser esercitata mediante presentazione del mod. 69.
Dell’intenzione di avvalersi del regime della cedolare secca dovrà esser data preventiva comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata, ossia prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.
Non serve quindi procedere alla stipula di un nuovo contratto di locazione, che rimarrà valido con la sola eccezione della clausola che prevede l’aggiornamento ISTAT del canone (quest’ultima è sospesa per tutto il periodo di validità dell’opzione).